12 января 2012Рассмотрев наиболее часто поступающие вопросы о разъяснении норм действующего законодательства ПМР, Министерство юстиции
Приднестровской Молдавской Республики сообщает следующее:
1) В соответствии с подпунктом "в" пункта 4-1 статьи 4 Закона ПМР от 30 сентября 2000 года № 345-ЗИД "О государственной пошлине" (СЗМР 00-3), в текущей редакции, за совершение нотариальных действий при исчислении размера государственной пошлины за удостоверение договоров, подлежащих оценке, принимается сумма договора, указанная сторонами, но не ниже суммы, определенной в соответствии с частями шестой - седьмой настоящего подпункта. Стоимость недвижимого имущества может определяться как оценщиком, так и органами технической инвентаризации. Государственные нотариусы, иные должностные лица, уполномоченные на совершение нотариальных действий, не вправе определять вид стоимости имущества (способ оценки) в целях исчисления государственной пошлины и требовать от плательщика представления документа, подтверждающего данный вид стоимости имущества (способ оценки). В случае представления нескольких документов, выданных оценщиком, а также иными органами или организациями, уполномоченными в соответствии с законодательством ПМР на осуществление оценочной деятельности, с указанием различной стоимости имущества, для исчисления государственной пошлины принимается наименьшая из указанных стоимостей имущества. Исходя из смысла вышеуказанной нормы, плательщик вправе выбрать - какой документ представить для исчисления государственной пошлины, нотариус же исчисляет государственную пошлину исходя из документов, представленных плательщиком.
Пункт 3 статьи 10 Закона ПМР от 22 января 2007 года № 165-З-IV "Об ипотеке в Приднестровской Молдавской Республике" (САЗ 07-5) устанавливает, что оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством ПМР по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. Таким образом, при предоставлении нотариусу соответствующих документов для оценки объекта недвижимого имущества, соглашение сторон уже достигнуто и представляется та оценка, которая устраивает как залогодателя, так и залогодержателя.
Обращаем внимание, что при удостоверении нотариусом договора ипотеки, учитывается сумма самого обязательства, то есть, сумма договора равна сумме принятых обязательств.
2) Согласно пункту 112 Приложения к Приказу Министерства юстиции Приднестровской Молдавской Республики от 21 февраля 2008 года № 78 "Об утверждении Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Приднестровской Молдавской Республики" (рег. № 4447 от 5 июня 2008 года, САЗ 08-22), в текущей редакции, при удостоверении договоров о залоге применяются общие правила совершения нотариальных действий и договоров отчуждения соответствующего имущества. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для залога этого имущества.
Перечень правоустанавливающих документов, по которым нотариус при удостоверении договоров отчуждения недвижимого имущества проверяет принадлежность имущества собственнику, установлен пунктом 71 вышеуказанного Приложения. Он предусматривает также, что наряду с правоустанавливающим документом и документом о государственной регистрации на отчуждаемое недвижимое имущество, нотариус истребует справку организации, осуществляющей технический учет и инвентаризацию объектов недвижимости о технической характеристике отчуждаемого недвижимого имущества (то есть, справку о составе имущества).
Следовательно, при нотариальном удостоверении договора об ипотеке необходимым условием является предоставление справки о составе имущества, выданной организацией, осуществляющей технический учет и инвентаризацию объектов недвижимости.
3) Поскольку, в соответствии с действующим законодательством ПМР, различного рода юридические лица обладают правом совершать соответствующие сделки, в том числе: заем, кредит, залог, поручительство, куплю-продажу и т.д., невозможно однозначно ответить - необходимо ли получение решения учредителей юридического лица на внесение изменений в договор залога, если изменяются лишь правоустанавливающие документы объекта недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 54 Гражданского кодекса ПМР, юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Порядок назначения или избрания органов юридического лица определяется законом и учредительными документами. Поэтому принятие учредителями юридического лица решения на заключение либо внесение изменений в договор залога на объект недвижимого имущества, является необходимым, если такие требования установлены Уставом юридического лица или законом. Например, согласно законодательства об акционерных обществах, требуется принятие советом директоров (наблюдательным советом) общества и общим собранием акционеров решения об одобрении крупной сделки .
4) В соответствии с подпунктом 7 подпункта "а" пункта 1 статьи 18 Закона ПМР от 10 июля 2002 года № 151-З-III "О лицензировании отдельных видов деятельности" (САЗ 02-28), в текущей редакции, к лицензируемым видам деятельности отнесено осуществление учета, правовой регистрации и технической инвентаризации (в том числе и паспортизации) строений и домовладений; проведение экспертиз по технической инвентаризации строений и объектов жилищно-коммунального хозяйства; оценки и определения размеров строений и домовладений, деятельности по постановке на учет документов на право владения строениями. Согласно лицензии на вышеуказанный вид деятельности осуществляют работу как Бюро технической инвентаризации городов и районов, так и иные организации, осуществляющие технический учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости. В соответствии с действующим законодательством ПМР осуществление на основании лицензии какого-либо вида деятельности предполагает установление в отношении лицензиатов равных прав.
Учитывая изложенное, Министерство юстиции ПМР считает, что оформленные иными организациями технические паспорта, и другие документы, выданные в рамках прав, предоставленных лицензией, имеют равную юридическую силу с аналогичными документами, выданными БТИ городов и районов, и должны приниматься при их предоставлении, поскольку данные организации получили лицензию на один и тот же вид деятельности.
5) Согласно пункту 1 статьи 47 Земельного кодекса ПМР права лиц, обладающих правами в отношении земельных долей, осуществляются в порядке, предусмотренном статьями 30-39, 67, 74-78 настоящего Кодекса.
Так, пунктом 2 статьи 30 Земельного кодекса ПМР установлено, что земельный участок может находиться в общем пользовании с определением доли каждого из пользователей (общее долевое пользование) или без определения долей (общее совместное пользование). А в соответствии с пунктами 2, 3 статьи 33 данного Кодекса участник общей долевой собственности вправе требовать выдела своей земельной доли из общего земельного участка в натуре (на местности). При недостижении участниками общей долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего земельного участка или выдела земельной доли одного из них, участник вправе в судебном порядке требовать выдела своей земельной доли из общего земельного участка в натуре (на местности). Продажа находящихся в общей собственности прав на земельный участок либо на часть его может осуществляться при согласии всех участников общей собственности без изменения целевого назначения этого земельного участка (п.5 статьи 67 Земельного кодекса ПМР). А в соответствии с пунктами 1, 3, 4 статьи 74 Земельного кодекса ПМР права на земельные участки любого целевого назначения или их части, находящиеся у граждан и юридических лиц, могут быть переданы в залог. Договор о залоге (закладная) заключается между пользователем земельного участка и банком или иным кредитным учреждением, имеющим право на осуществление данных операций. Договор залога прав в отношении земельных участков, находящихся в общей совместной или общей долевой собственности, может быть заключен с гражданином или юридическим лицом при наличии письменного согласия всех участников общей собственности.
Таким образом, при отсутствии письменного согласия всех участников общей долевой собственности, данный спор подлежит разрешению в судебном порядке.
6) Статьей 357 Гражданского кодекса Приднестровской Молдавской Республики установлен перечень имущества, на которое распространяются права залогодержателя. В частности, пункты 3-5 данной статьи предусматривают следующее:
- ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору права пользования и (или) владения земельным участком, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части;
- при ипотеке права пользования и (или) владения земельным участком право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие;
- при отсутствии в договоре такого условия, залогодатель, в случае обращения взыскания на заложенное право пользования и (или) владения земельным участком, сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае наличия спора - судом;
- если ипотека установлена на право пользования и (или) владения земельным участком, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на это право пользования и (или) владения, к новому приобретателю права пользования и (или) владения земельным участком переходят права и обязанности, которые имел в отношении этого лица залогодатель.
7) В соответствии с пунктом 7 статьи 61 (Применение правил об ипотеке жилых домов и жилых помещений) Закона ПМР от 22 января 2007 года N 165-З-IV "Об ипотеке в Приднестровской Молдавской Республике" (САЗ 07-5) договор об ипотеке, предметом которого является жилой дом или жилое помещение, находящееся в собственности гражданина, не может быть заключен через представителя, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 5 статьи 61 Закона ПМР от 22 января 2007 года N 165-З-IV "Об ипотеке в Приднестровской Молдавской Республике".
Начальник управления нотариата
Государственной службы регистрации
и нотариата МЮ ПМР Е.З. Евстигнеева
